מדידת שטח דירה בפרויקט פינוי בינוי

לתהליך המדידה של שטח הדירה המקורי, לפני תחילתו של פרויקט פינוי בינוי, יש משמעות כלכלית גבוהה עבור בעלי הדירות, ועל כן נציגויות דיירים ודיירים רבים בפרויקטי פינוי בינוי מחפשים מידע מהימן לגבי שלב המדידות. במאמר זה נעשה סדר בנושא חשוב זה.

חישוב שטח דירה – סקירה היסטורית קצרה

עד לשנת 2008 התנהל תהליך מדידת דירות במספר שיטות שונות אשר יצרו חוסר אחידות ותוצאות שונות מאד אחת מהשניה, בין השאר כתלות בעיריה או ברשות המקומית הרלווטית בה נמצא הבניין וכן בשנה בו נבנה הבניין.

שיטות המדידה הנהוגות היו

• שיטת מדידת שטח דירה "נטו"

• שיטת מדידה לשטח הדירה "ברוטו"

• שיטת חישוב שטח הדירה על פי שטחי הריצפה

• שיטת מדידת שטח דירה בצורה גרפית על פי גרמושקה

• מדידה מדגמית בה מודדים בפועל דירה אחת, וממנה משליכים על שטחן של כל שאר הדירות בבניין

סוגיית המרפסת הסגורה בחישוב שטח דירה

במקרים רבים נמצאו פערי מדידה בשטחי הדירות שנבעו מסוגיית המרפסת הסגורה.

בשנים עברו נהגו בעלי דירות רבים לסגור מרפסות בדירה ולמעשה להגדיל בצורה זו את שטח הדירה בפועל מבלי לשנות את הרישום בתוכניות. וכך, בבואם לקבוע את שטח הדירה ולמדוד אותה, התייחסו מודדים שונים ורשויות מקומיות שונות בדין שונה למרפסת הסגורה – היו שהכלילו את שטחה בשטח הדירה והיו שהחריגו את המרפסת הסגורה משטח הדירה הכולל.

החשיבות של קביעת שטח הדירה ומדידת הדירה בתהליך פינוי בינוי

למדידת שטח הדירה ולקביעת גודלה חשיבות מכרעת בתהליך התכנון הכלכלי הראשוני של פרויקט פינוי בינוי. לשטחי הדירות ולסיווגם יש משמעות כלכלית רבה עבור החברה היזמית וכפועל יוצא גם לבעלי הדירות בפרויקט פינוי בינוי.

בנוסף, לקביעת שטח הדירה המקורי משמעות כבדה בהיבטי מיסוי, שבתורם מתרגמים גם הם לעלויות של היזם. על פי החוק תוספת לשטח הדירה המקורי של עד 25 מ"ר (בהתאם לסיווגי השטחים השונים, נושא מורכב לכשעצמו שלא נעסוק בו כעת) יש ליזם פטור עקרוני ממיסים שונים כגון מס שבח, היטל השבחה ומע"מ ואילו על תוספות שמעבר לאותם 25 מ"ר – יחולו אותם מיסים.

ניקח לצורך הדוגמה דירה ששטחה לפני פינוי בינוי הוא 70 מ"ר ויש לה מרפסת סגורה בת 15 מ"ר נוספים, כך שלמעשה, מבחינת בעלי הדירה, שטחה של הדירה בפועל הוא 85 מ"ר, אם כי בתוכניות היא מופיעה כ 70 מ"ר.

יבוא היזם ויציע תוספת של 25 מ"ר על השטח המקורי (70 מ"ר).

במצב זה יקבלו הדיירים בתום הפרויקט דירה בגודל 95 מ"ר, רק 10 מ"ר יותר מאשר המצב הקודם. ברור מאליו שהדיירים הללו לא יסכימו לעניין ויתנגדו לפרויקט פינוי בינוי.

ככל שהיזם והרשות המקומית יסכימו להתייחס לשטח המקורי של הדירה לפני הפרויקט בשלמותו (דהיינו 85 מ"ר) יקבלו הדיירים דירה חדשה בגודל 110 מ"ר לאחר התוספת המותרת של 25 מ"ר.

על מה תשפיע מדידת שטח הדירה בפרויקט פינוי בינוי

כפי שסקרנו לעיל, למדידת גודל הדירה בפרויקט פינוי בינוי שתי משמעויות עיקריות:

1. משמעות כלכלית שתבוא לידי ביטוי במו"מ שתנהל נציגות הדיירים מול היזם בפרויקט.

2. משמעות מיסוי שיש להסדירה ולטפל בה במעוד מועד על מנת שלא לייצר מצב של "תאונת מס" – מונח שגור בעולם העסקי המתייחס למצב שבו ביצוע פעולה עסקית באופן שאינו אופטימלי הביא את מי מהצדדים לאותה עסקה לכדי חבות מס משמעותית.

מהו שטח פלדלת

שטח פלדלת הוא המונח היום יומי שהשתרש בתחום לתיאור שיטת המדידה העדכנית לשטח דירה, על פי הוראות בצו המכר (טופס של מפרט) (תיקון) תשס"ח – 2008.

יש להניח שמקורו של מטבע לשון זה בניסיונות של גורמי מקצוע להסביר בשפה פשוטה את תכולתו של צו המכר לדיירים במעין אמירה הכללית "שטח הדירה הוא כל מה שמעבר לפלדלת...".

איך אשמור על זכויותיי כבעל דירה בפרויקט פינוי בינוי

ככלל, כל תהליך המו"מ מול היזם ונושא מדידת שטחי הדירות בפרויקט פינוי בינוי בפרט הינם נושאים מקצועיים ומורכבים מאין כמותם.

לכן הדבר הטוב ביותר שתוכל לעשות נציגות הדיירים, בשם כלל בעלי הדירות בבניין, היא לשכור את שירותיהם של יועצים מומחים, המתמחים ספציפית בהתחדשות עירונית ובפינוי בינוי, על מנת שאלה ילוו אותם במו"מ המסחרי מול היזם, לרבות בשלב מדידת הדירות.

על פי רוב ממלאים את הפונקציה הזו עבור נציגויות הדיירים מפקח בניה פינוי בינוי מטעם הדיירים ועורך דין.

בשלב המדידות יוודא מפקח הבניה מטעם הדיירים כי היזם שכר את שירותיו של מודד מוסמך על פי חוק טרם תחילת הפרויקט, אשר יבצע מדידות לכל הדירות בפרויקט בהתאם להנחיות צו המכר (טופס של מפרט) (תיקון) תשס"ח – 2008 הנקרא בפי כל "שטח פלדלת".